La locazione transitoria

Affitto transitorio, l’esigenza temporanea va indicata in clausola



Nell’epoca della flessibilità lavorativa, dei contratti a termine e degli stage, anche il mercato immobiliare ha dovuto adeguarsi alle nuove esigenze. Prendere casa in affitto e firmare un contratto di quattro anni, per esempio, può diventare vincolante sia per il locatore che per il conduttore. Proprio per soddisfare le esigenze “particolari” di chi mette a disposizione l’immobile e di chi ne usufruisce pagando un canone mensile, la legge 431/1998 ha introdotto i contratti di locazione a uso transitorio e per studenti universitari.

Gli accordi locali 

Segno distintivo di questi contratti, disciplinati dall’articolo 5, commi 1 e 2 della legge 431/98, è che il canone di locazione, salvo casi particolari, non è liberamente determinabile dalle parti ma consegue all’applicazione di determinati parametri definiti in accordi locali sottoscritti dalle associazioni di proprietari e dai sindacati degli inquilini. Anche per la ripartizione delle spese tra locatore e conduttore occorre fare riferimento all’allegato D al Dm 16 gennaio 2017 - se recepito negli accordi locali - pubblicato sulla Gazzetta ufficiale 62 del 15 marzo 2017. Il canone di locazione e la tabella di ripartizione degli oneri accessori devono essere rigorosamente rispettati, per non incorrere nelle ipotesi di nullità previste dall’articolo 13 della legge 431/98. Gli ambiti di applicazione del contratto a uso transitorio vanno incontro a esigenze diverse: dal proprietario che vuole affittare l’appartamento per un periodo limitato al conduttore che ha bisogno di affittare un alloggio per un breve lasso di tempo.

I parametri chiave 

In tutti questi casi, deve essere garantito il requisito della transitorietà, nel rispetto di una serie di norme. La più importante è la durata massima della locazione, che non può superare i 18 mesi, senza possibilità di rinnovo. È poi necessario che le parti (o almeno una tra locatore e conduttore) dimostrino l’esigenza transitoria cioè il motivo che giustifica la sottoscrizione dell’accordo temporaneo, attraverso una dichiarazione documentata da allegare al contratto. L’articolo 2 del contratto di locazione “tipo”, allegato B al Dm 16 gennaio 2017, prevede una specifica clausola in cui sia fatta menzione dell’esigenza transitoria. 

Il rischio 

Chi non rispetta gli obblighi rischia che il contratto venga trasformato d’ufficio in uno della durata di quattro anni rinnovabili per altrettanti. L’articolo 2, comma 6, del Dm 16 gennaio 2017 dispone infatti che «i contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall’art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998 in caso di inadempimento delle modalità di stipula del contratto previste dai commi 1, 2, 4, 5 del presente articolo». Sul punto, il Tribunale di Milano (sentenza 9299/2017) ha osservato che, nel caso in cui non siano specificate le ragioni della transitorietà, il contratto si trasforma in una locazione ordinaria con durata di 4+4 anni. Nella sentenza il giudice ha puntualizzato che è indispensabile prevedere «una specifica clausola che individui l’esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore – da provare quest’ultima con apposita documentazione da allegare al contratto – i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata» da inviare prima del termine stabilito nel contratto. 

Canone concordato nei centri con oltre 10mila abitanti 

L’applicazione dei contratti a uso transitorio è regolata dal Dm 16 gennaio 2017, che ha sostituito il precedente Dm 30 dicembre 2002 (che però continua ad applicarsi in tutti i Comuni in cui gli accordi locali non sono stati rinnovati per recepire il decreto precedente, come ad esempio Roma e Milano). 

La contrattazione 

La prima cosa da stabilire è se il canone è libero o vincolato. In precedenza ciò dipendeva dall’ubicazione degli immobili «ricadenti nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei comuni con esse confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia». 
Adesso, invece, si tiene conto soltanto: 
-del criterio demografico, e quindi sono soggetti a canone concordato gli immobili nei Comuni oltre i 10mila abitanti; 
-della durata, nel senso che se questa è pari o inferiore a 30 giorni le parti possono determinare liberamente il canone. 

Gli affitti brevi 

Il Dm 16 gennaio 2017 prevede, per i contratti non assistiti dalle associazioni dei proprietari o dai sindacati degli inquilini, l’obbligo di “attestazione” da parte di almeno una di queste organizzazioni. 

Altra novità riguarda invece la durata del contratto: quella massima è confermata in 18 mesi, ma è stato eliminato il limite minimo dei 30 giorni. Ciò significa che è possibile stipulare contratti transitori “brevi” (inferiori a 30 giorni) senza l’obbligo di registrazione. I canoni di locazione e la ripartizione degli oneri accessori di questi contratti, anche se sottoscritti nei Comuni con popolazione superiore a 10mila abitanti, sono rimessi alle parti. Non è tutto: per le durate pari o inferiori ai 30 giorni non c’è l’obbligo di allegare la documentazione che motiva la scelta del contratto transitorio. 

Per il proprietario, ad esempio, rientrano fra le possibili esigenze transitorie: il trasferimento temporaneo della sede di lavoro; il rientro dall’estero; l’attesa della concessione edilizia o dell’autorizzazione da parte del Comune per la ristrutturazione, (compreso l’ampliamento dell’appartamento attiguo) o la demolizione dell’immobile. Per il conduttore i motivi che “giustificano” il contratto transitorio possono essere invece: il trasferimento momentaneo della sede di lavoro; un contratto di lavoro a tempo determinato in un Comune diverso da quello di residenza; l’assegnazione di un alloggio di edilizia residenziale pubblica; l’acquisto in cooperativa o presso privati di un immobile che si rende disponibile entro 18 mesi, fornendo in quest’ultimo caso le prove del compromesso regolarmente registrato. 

I casi atipici 

Il decreto ministeriale prevede inoltre che «nei casi in cui il contratto sia motivato sulla base di fattispecie non previste dall’accordo o difficilmente documentabili, gli accordi definiscono le modalità bilaterali di supporto ai contraenti da parte delle rispettive organizzazioni della proprietà e dei conduttori firmatarie degli accordi di riferimento». Vuol dire che è possibile stipulare un contratto di locazione transitorio anche al di fuori dei casi tipici previsti nel Dm 16 gennaio 2017 e negli accordi locali, ma in tal caso è necessario il “supporto” delle associazioni dei proprietari e dei sindacati degli inquilini. 
Per esempio, in caso di imminente matrimonio o convivenza, matrimonio dei figli, separazione propria e dei figli l’esigenza transitoria può essere giustificata. Così come qualora vi sia la volontà di destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale a uso del coniuge dei genitori, dei figli e dei parenti fino al secondo grado, indicando l’esatta motivazione all’atto della sottoscrizione del contratto e con il supporto delle associazioni. E lo stesso principio vale per il conduttore, che può avere bisogno, per un breve periodo, di abitare vicino a parenti bisognosi o spostarsi in un Comune diverso da quello di residenza per finalità di studio o ricerca. 

La misura del canone 

A meno che si tratti di contratti di durata pari o inferiore ai 30 giorni o di immobili siti nei Comuni con un numero di abitanti inferiore a 10mila, il canone del “transitorio” è il risultato di un calcolo eseguito in base ai parametri concordati tra le associazioni dei proprietari e i sindacati degli inquilini, risultanti dagli accordi locali. Il valore finale tiene conto di una serie di caratteristiche intrinseche dell’area in cui si trova l’immobile, ad esempio la presenza di infrastrutture (trasporti, negozi, verde pubblico), nonché dello stesso appartamento oggetto della locazione: lo stato manutentivo (uno stabile o un alloggio degradato valgono meno); eventuali pertinenze (box auto, cantina); spazi comuni (cortile, piscina, parco giochi); servizi tecnici (ascensore, prestazione energetica) e l’eventuale presenza di arredi. 

La cessazione 

Il contratto transitorio cessa automaticamente al termine dei 18 mesi, ma le parti possono decidere di sciogliere consensualmente il vincolo prima della scadenza naturale. Il recesso unilaterale è precluso al locatore, mentre l’inquilino può esercitarlo solo in presenza di “gravi motivi” e previo avviso da inviare tre mesi prima con lettera raccomandata al proprietario. 

Post popolari in questo blog

Gazebo e pergolati, quando serve l’autorizzazione del Comune?

Nuda proprietà e usufrutto, facciamo chiarezza.

Benvenuti nel nostro Blog